疫情一年房價變化:26城跌回一年前 深圳上漲最快

來源:第一財經 | 2021年01月18日 06:07
第一財經 | 2021年01月18日 06:07
原標題:疫情一年70城房價變化:26城跌回一年前,深圳上漲最快
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  疫情至今已有一年多時間,疫情之後,樓市發展也經歷深刻變化,體現在區域方面,就是不同城市之間的分化十分明顯。

  在70個大中城市中,深圳、寧波等長三角、珠三角的城市上漲明顯,同時也有26個城市跌回疫情之前,尤其是黃河流域、華北、黑龍江的城市房價下跌較為集中。

  從樓市停擺到谷底反彈

  在2020年初新冠疫情爆發後,防治疫情是頭等大事,樓市也短暫進入到停擺狀態,各地房管局、房協緊急下發通知,停止開放商品房售樓部。往年較火的返鄉置業不復存在,這對中小城市樓市的影響較大。

  進入到2020年2月中下旬後,新冠肺炎疫情之下,包括江西撫州、江蘇南通、廣西欽州等城市紛紛出台政策,為房地產市場平穩發展提供保障。據不完全統計,疫情發生後,到2月底,全國有超過50個城市發佈了不同程度的房地產穩定政策,其中主要以扶持企業發展、減少企業資金壓力、延緩公積金月供為主。

  在這個階段,一二線城市主要是扶持紓困房地產企業、針對企業資金鍊等出台舉措,而在三四線城市,則是直接刺激需求端,包括信貸政策、降低首付等舉措。

  到3月中下旬後,隨着經濟社會秩序進一步恢復,因疫情積壓的住房需求逐漸得到釋放。4月平均銷售面積已經超過了上一年同期的80%-90%,其中長三角區域的上海、南京、杭州、合肥表現搶眼,粵港澳大灣區的部分城市和地區也開始出現明顯升温跡象。

  大學畢業後留在廣州工作的蔡小姐,2020年4月入手了廣州海珠區一套二手房,“當時我感覺整個城市的市場熱起來了,成交量上來,價格也可能會上漲,所以趕緊入手。後面看來,剛好買在了谷底,後來很快反彈了。”蔡小姐對第一財經表示。

  進入下半年,在部分城市樓市熱度高、房價上漲明顯、出現了炒作氛圍的情況下,為了保持樓市平穩健康發展,在7、8月,包括杭州、無錫、東莞、寧波、深圳、南京等多個城市紛紛出台約束性調控政策。9月,常州、成都、瀋陽等熱點城市也出台了樓市收緊政策。

  深圳漲幅第一,寧波第二

  從不同區域來看,疫情之後,樓市的一大特徵是區域之間的分化十分明顯。

  國家統計局近日公佈的2020年12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示,一年來,70個大中城市中,有43個城市二手房上漲,1個持平,26個城市出現下跌。上漲前十名的城市分別是深圳、寧波、徐州、銀川、唐山、成都、西寧、瀋陽、廣州、無錫。

  其中,深圳漲幅最高,一年來漲幅高達14.1%,在各大城市中遙遙領先。根據中國城市房價平台數據,2020年12月,深圳二手房平均單價已經達到了每平方米87957元,大幅領先於京滬,是北京的1.36倍,是上海的1.5倍,是廣州的2.2倍。

  深圳房價高,一方面是年輕人多,資金比較集聚,新興產業發達。旺盛的需求之下,住宅用地卻長期供應不足。

  另一方面,深圳樓市的融資十分方便。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析,除了銀行以外,深圳有各種小貸公司、私募機構、房屋管家公司等機構,都在給深圳的樓市提供“炮彈”,深圳房地產的融資特別方便。

  頻頻因“高房價”被推上熱搜的深圳,從供給端和分配端雙管齊下,加強對樓市的調控。2020年7月15日,深圳住建局等部門聯合發佈《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》,《通知》主要核心內容涉及購房資格、首付比例、豪宅線、免轉讓增值税“二年變五年”等六大方面。

  在供應端,深圳加大了供應力度。1月11日晚間,深圳市住建局發佈《深圳2020年度房地產管理工作數據盤點》稱,2020年深圳市進一步加大商品住房建設力度,共完成新開工商品住房建築面積1236萬平方米,為歷年之最,同比增長160%。

  深圳之後,寧波、徐州、銀川同比漲幅都達到了8.5%,並列第二位。唐山和成都漲幅都超過8%。總體來看,相比黃河流域、華北、黑龍江等地,長三角、珠三角的樓市熱度更高。

  標準排名城市研究院院長謝良兵對第一財經記者分析,區域樓市的分化主要原因在於近年來區域經濟的分化。其中,南方城市近年大力發展新興產業,產業結構不斷優化,人口流入較多,即便是遇到疫情,受影響後也能較快反彈。

  58安居客房產研究院分院院長張波對第一財經分析,樓市維持南熱北冷的態勢,南部特別是長三角、大灣區熱度的提升,帶動了城市羣內房價上漲的壓力;而北部城市開始出現了房價探底的態勢。

  26個城市跌回一年前,牡丹江跌去一成

  相比之下,有26個城市二手房價格低於一年前,既有牡丹江、南充這樣的三四線城市,也有天津、鄭州、濟南、貴陽、青島這樣的直轄市、省會城市和計劃單列市。這些城市中,來自黃河流域、華北、東北的城市較多。尤其是北方地區的不少城市由於產業以重化工業為主,新興產業發展不足,加上供應量較大,市場相對低迷。

  這其中,牡丹江、南充、天津、鄭州、貴陽、北海、瀘州、太原、哈爾濱、濟南跌幅位居前十位。

  其中,牡丹江跌幅最大,相比一年前,已經跌去了10%。相比五年前,下跌了1.6%。也是70個城市中,唯一一個房價跌回五年前的城市。

  影響房地產發展的中長期因素包括經濟增長、人口遷移等。貝殼研究院高級分析師閆金強對第一財經分析,牡丹江經濟欠發達,2019年全市地區生產總值825億元,人均約為3.28萬。同時,人口流失明顯。截止2019年末,全市户籍人口250.4萬人,近年來一直處於減少的態勢,持續的人口流失導致需求進一步下降。

  2020年7月黑龍江省統計局發佈的《牡丹江市人口發展現狀分析報告》顯示,由於牡丹江市經濟欠發達、經濟總量小、產業結構不盡合理、城市化水平不高,缺少能牽動全市經濟發展的大項目,導致在報酬、福利、待遇等方面缺少吸引力,加劇了人口外流尤其是青壯年人口外流。其中“90後”“00後”成為流出人口的主力軍,比重達27.1%。

  牡丹江之外,黃河流域、華北區域的不少中心城市如天津、鄭州、太原、濟南、青島、石家莊等也下跌明顯。

  張波對第一財經分析,鄭州、濟南、青島等城市由於前期土地出讓量大,導致市場明顯處於供過於求的局面,在此情況下房價出現下行趨勢。張波預計,2021年南熱北冷的走勢會有所緩解,樓市熱度會逐漸恢復理性。北方部分城市,比如天津、山東青島及濟南,甚至東北部分二線城市,在2021年第一季度有可能迎來市場復甦。

  實際上,即使在某個局部區域,區域內不同城市也明顯分化。以第一經濟大省廣東為例,珠三角的深圳、廣州、東莞、惠州等地上漲明顯,而處於粵東西北的湛江和韶關則低於一年前。在西部第一經濟大省四川,省會成都漲幅位居第六,但省內的南充和瀘州位居跌幅榜前十。

  閆金強分析,目前樓市消費者主體正從剛需轉為改善性需求,消費者的居住觀念正從“居者有其屋”向“居者優其屋”轉化。體現在城市間,住房需求正從三四線城市向教育、醫療、交通等配套條件更完善的一二線城市集中。

  閆金強説,2019年末,我國常住人口城鎮化率首次超過60%,但仍低於發達國家80%的平均水平,伴隨着城鎮化的持續推進,核心城市的住房需求依舊較大。同時,資金的資產配置需求也會促使資金向市場預期較好、供需相對緊張的城市流入。

編輯:黃佐春 責任編輯:劉亮
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